Vinte e oito anos antes do previsto é como o desenvolvedor Stephen Ross descreve a chegada de sua empresa em West Palm Beach, a cidade da Flórida que ele agora está ajudando a transformar com um trio de novas torres de escritórios, condomínios de ultra luxo e, em breve, uma universidade.
Mais de duas décadas atrás, a megaincorporadora e fundadora da Related Cos. lutava para alugar e realocar espaços comerciais no centro da cidade em meio à alta rotatividade.
“Você não conseguia manter os inquilinos porque não havia negócios suficientes o ano todo”, disse Kenneth Himmel, presidente da Related Ross, a empresa centrada na Flórida, desmembrada da Related, de Nova York. “Tudo estava bem durante o inverno… e então, no verão, não havia ninguém.”
Que diferença algumas décadas — e uma pandemia — fazem.
Embora Miami possa ganhar as manchetes com torres de condomínios chamativas e enclaves insulares, a maior transformação urbana pós-COVID está acontecendo 70 milhas ao norte, em West Palm Beach — uma cidade de 124.000 habitantes que está se tornando uma meca para a riqueza do país.
“Tornou-se quase da noite para o dia uma extensão da antiga Palm Beach”, disse Rick Rose, que dá passeios a pé da histórica Worth Avenue daquela cidade opulenta — e é dono de uma negócio de aluguel de férias em West Palm Beach — do outro lado do Intracoastal Waterway. Ele dobrou o número de casas que administra para investidores nos últimos anos.
O número de milionários em Palm Beach e West Palm Beach combinados cresceu 93% na década até 2023, o terceiro maior aumento nos EUA, atrás de Austin e Scottsdale, de acordo com a empresa de consultoria Henley & Partners. As Palm Beaches atraíram milionários a uma taxa maior nos últimos 10 anos do que Greenwich e Darien, as elegantes cidades costeiras de Connecticut onde o dinheiro de Wall Street tradicionalmente se estabelece.
Recém-chegados abastados empurraram o Condado de Palm Beach para o topo da pilha na reorganização nacional da riqueza. Entre 2020 e 2021, novos residentes no condado (com West Palm como sede) trouxeram US$ 7,03 bilhões em nova renda tributável — mais do que qualquer outro lugar nos EUA, de acordo com o Economic Innovation Group. Em 2022 (os últimos dados disponíveis), as famílias que se mudaram para o Condado de Palm Beach tiveram uma renda bruta ajustada média de $ 260.100 — muito mais alto do que os US$ 175.600 de Miami-Dade, de acordo com a Associação de Corretores de Imóveis de Miami.
Esses recém-chegados não estão apenas comprando enclaves fechados para fins de semana de lazer na água. Eles estão movendo seus negócios e funcionários com eles, ocupando espaço de escritório de primeira linha em West Palm Beach — e desencadeando o desenvolvimento de mais. Eles estão inspirando um boomlet de novos condomínios de luxo (com preços e pedigrees de Manhattan) ao longo da orla da cidade.
E eles estão atraindo uma faculdade. Esta semana, a Universidade Vanderbilt de Nashville planos apresentados para um campus de pós-graduação de US$ 520 milhões focado em negócios e inteligência artificial. Moradores ricos, incluindo Ross, da Related, estão levantando US$ 300 milhões para ajudar a universidade a construir esse campus, que a Vanderbilt estima que poderia criar 35.000 empregos locais ao longo de 25 anos.
“Eu odeio usar as palavras ‘bom’ e ‘COVID’ na mesma frase”, disse o prefeito de West Palm Beach, Keith James, em uma entrevista após ter comparecido à inauguração em abril de uma torre de condomínio cujos preços começam em US$ 5,9 milhões. “Mas a COVID foi boa para a cidade”, disse ele.
O que pode ter começado com a Citadel de Ken Griffin operando seu fundo de hedge no Palm Beach Four Seasons durante o bloqueio da COVID em 2020, gerou uma força de trabalho mais duradoura e convencional do outro lado do mar, em West Palm Beach, em 2024. Goldman Sachs, BlackRock e a empresa de Steven A. Cohen, Point72, abriram escritórios lá.
Em maio, o JPMorgan Chase, o maior banco do país, disse que também iria estabelecer uma presença em West Palmcom um novo espaço de 13.000 pés quadrados na torre 360 Rosemary da Related. O hoteleiro Richard Born, cuja BD Hotels é dona dos hotéis Mercer e Bowery em Manhattan, está investindo em sua primeira propriedade de hospedagem não nova-iorquina em West Palm Beach, com um futuro hotel de 201 quartos ancorando um distrito de remodelação de 40 acres chamado Nora.
Os planos para Nora (apelidado por sua localização ao longo da North Railroad Avenue) — começaram em 2018, quando a NDT Development and Place Projects apostou que a grande West Palm poderia usar um bairro de restaurantes e varejo para pedestres. Eles, junto com a Wheelock Street Capital, começaram a adquirir terras industriais antigas, rezoneando-as e procurando por inquilinos — cuja qualidade melhorou imensamente quando a pandemia atingiu, e ficou claro para os varejistas de nicho que o dinheiro estava entrando.
“Há inquilinos da COVID inicial, há inquilinos da COVID intermediária e há os inquilinos de hoje”, disse Ned Grace, cofundador da NDT Development.
A lista de inquilinos do Nora até agora pode dar aos transplantados do Nordeste uma sensação de lar. O H&H Bagels de Nova York está chegando, assim como o Van Leeuwen Ice Cream, com sua localização de estreia na Flórida. O Broadway Restaurant Group abrirá seu primeiro restaurante fora de Boston (uma taqueria e bar de ostras), o Pastis será o restaurante principal do hotel, e uma boutique de roupas de luxo chamada Mint marcará sua primeira localização lá fora de Long Island e Hamptons.
“Há uma cidade real que surgiu onde as pessoas podem viver e trabalhar no centro da cidade que não existia. E realmente existe desde a COVID”, disse Grace.
A população do centro de West Palm Beach era de mais de 10.000 no final do ano passado — três vezes mais do que era há 20 anos, de acordo com a Downtown Development Authority.
“Nós simplesmente não somos aquela comunidade de aposentadoria e hospitalidade que todo mundo pensava”, disse o professor Ken H. Johnson, economista imobiliário da Faculdade de Administração da Florida Atlantic University. “Acho que olharemos para trás com nostalgia.”
Em 2021, com a migração pandêmica em andamento, investidores imobiliários despejaram US$ 2,53 bilhões em West Palm Beach — quase quatro vezes mais do que tinham no ano anterior, de acordo com a MSCI. Em 2023, investidores afundaram outros US$ 859 milhões.
Em meio a uma crise nacional de torres de escritórios vazias, os aluguéis de escritórios em West Palm estão subindo, já que a demanda por espaços de trabalho Classe A ainda está aumentando. A Related demoliu um multiplex de cinema no ano passado e tem planos de construir duas novas torres de escritórios — com um total de 1 milhão de pés quadrados — em seu lugar.
O local hoje ainda é apenas um pedaço de terra, mas um futuro edifício ali, o 15 CityPlace, tem compromissos de inquilinos para 60% de seu espaço, disse Jordan Rathlev, vice-presidente sênior da Related Ross, que está supervisionando o desenvolvimento da empresa de mais de 180 mil metros quadrados de espaço para escritórios no centro da cidade.
A Related, de Nova York, que se estabeleceu em West Palm com uma oferta vencedora para um contrato de remodelação do governo em 1996, eventualmente se tornou a maior proprietária de imóveis comerciais da cidade. E no mês passado, Ross, seu fundador, se jogou totalmente por trás desse status: o desenvolvedor de 84 anos se afastou da empresa da Big Apple que ele começou há mais de 50 anos e desmembrou sua divisão da Flórida em um novo empreendimento que leva seu nome.
A empresa, Related Ross, tem planos de longo prazo na cidade que incluem: pelo menos mais três torres de escritórios, um hotel Hilton Signia de 400 quartos — e um papel como mestre criador de lugares. Ela está buscando ampliar as ofertas médicas da cidade (supostamente atraindo uma Cleveland Clinic) e está tentando cultivar talentos de empresas financeiras localmente, trazendo uma escola de negócios Vanderbilt para a cidade. Himmel descreve esse esforço como uma “interceptação” bem-sucedida do interesse rumoroso de Vanderbilt em encontrar uma localização na Flórida.
“Um dos nossos parceiros que assistiu a um jogo de futebol sentou-se no camarote com o chanceler e o presidente do conselho e, literalmente, por três horas, vendeu West Palm Beach”, disse Himmel.
Não é só a propriedade comercial que foi alterada por tanta imigração. O mercado residencial de West Palm Beach também foi refeito.
Há apenas cinco anos, no segundo trimestre de 2019, uma casa de luxo em West Palm Beach — definida como as 10% melhores casas no mercado por preço — era qualquer coisa listada em ou acima de US$ 680.000 (um valor que nem compra um apartamento de um quarto em Manhattan), de acordo com a Miller Samuel Inc. e a Douglas Elliman Real Estate. No segundo trimestre deste ano, esse limite de luxo era de US$ 1,75 milhão.
“Vejo isso como uma redefinição do mercado, em vez de um cenário de pico e vale”, disse Jonathan Miller, presidente da Miller Samuel.
Assim como as ondas de desenvolvedores que estão chegando às praias de West Palm Beach para construir condomínios exclusivos a preços exorbitantes. A Savanna, uma empresa de investimentos com um portfólio de prédios de escritórios na cidade de Nova York, está fazendo seu primeiro investimento na Flórida lá: um condomínio de 275 unidades chamado Olara, onde as unidades começam em US$ 2 milhões. O construtor de Miami David Martin está planejando um projeto de hotel e condomínio — Mr C. Hotel & Residences — em conjunto com a família Cipriani, a primeira incursão em West Palm para sua empresa, Terra Group. As 146 unidades do Sr. C., que começaram as vendas em novembro, estão com preços entre US$ 2 milhões e US$ 6 milhões, ele disse.
Relacionado Ross também está empreendendo seu primeiro condomínio ultraluxuoso na Flórida: a South Flagler House de 108 unidades, projetada pelo arquiteto de Manhattan para os bilionários, Robert AM Stern. A unidade mais cara lá está buscando US$ 72,5 milhões.
A empresa realizou uma cerimônia de inauguração do projeto em abril, com o prefeito de West Palm Beach, autoridades governamentais e corretores imobiliários reunidos para celebrar o pedaço de areia de 3,4 acres ao longo do Intracoastal Waterway que eventualmente daria origem a uma das torres de condomínio mais caras da cidade — quase três décadas depois que a Related imaginou West Palm como um futuro local de crescimento.
“Vimos isso há 28 anos”, disse Ross em seus comentários públicos. “Mas infelizmente tivemos que esperar muito tempo.”
Oshrat Carmiel é o editor de Mais alto e melhorum boletim informativo sobre imóveis e migração de riqueza no sul da Flórida, e ex-repórter imobiliário da Bloomberg News.
